Ein neuer europäischer Energiestandard zieht eine Linie durch den Wohnungsbestand des Kontinents: Häuser auf der einen Seite sind in Ordnung, während auf die Häuser der anderen Seite eine Sanierungsrechnung wartet. Es lohnt sich zu wissen, auf welcher Seite Sie kaufen.

Von Global Ayalon Investments · 5 Minuten Lesezeit

Am 15. Juli 2026 tat die Europäische Kommission etwas, das sie fast nie tut: Sie eröffnete Verfahren gegen alle 27 Mitgliedstaaten, am selben Tag und aus demselben Grund — keiner von ihnen hatte die neuen Energieregeln für Gebäude fristgerecht in nationales Recht überführt (Europäische Kommission).

Auf den ersten Blick klingt das nach einer weiteren Bürokratiegeschichte, und teilweise ist es das auch. Die Verspätung betrifft allerdings nur den Zeitplan, nicht die Richtung, in die sich die Dinge bewegen. In Europa verbrauchen Gebäude mehr Energie als alles andere, und ausgerechnet jene Regeln, mit deren Übernahme alle 27 Regierungen im Verzug sind, werden bestimmen, was mit den größten Verschwendern unter ihnen geschieht. Für wen der Kauf einer Wohnung auf Zypern zur Debatte steht, ist das im Kleinen die ganze Geschichte, denn genau das trennt eine ältere Bestandswohnung von einer eben erst errichteten neuen.

Was die neuen Regeln verlangen

Zunächst sollte klar sein, was diese Regeln nicht tun: Sie entwerten alte Gebäude nicht per Anordnung. Was sie tatsächlich tun, ist jedes Land zu verpflichten, seine Gebäude mit der schlechtesten Bilanz nach einem festgelegten Zeitplan zu verbessern.

Für Wohngebäude gilt das Ziel für den gesamten nationalen Bestand: Der durchschnittliche Energieverbrauch muss bis 2030 um mindestens 16% sinken, und der größte Teil dieser Senkung muss aus den 43% der Gebäude mit der schlechtesten Bilanz kommen.

Diese letzte Zahl lohnt ein zweites Lesen, denn sie bedeutet: Knapp die Hälfte der Wohnhäuser Europas ist genau das, was die neuen Regeln beheben sollen.

Was die Banken davon halten

In Investorenkreisen kursiert in letzter Zeit das Gerücht, europäische Banken würden künftig automatisch 15% bis 25% vom Schätzwert jeder älteren Immobilie abziehen. Dieses Gerücht trifft nicht zu, und das sollte man deutlich sagen, denn es hat Menschen bereits von Entscheidungen abgeschreckt, vor denen es keinerlei Grund zur Scheu gab.

Was sich tatsächlich geändert hat, ist weit leiser. Seit Januar 2025 bewerten Banken in Europa Immobilien als Sicherheit nach einem neuen Regelwerk für Eigenkapital, CRR3. Die Regeln ersetzten den offenen Marktwert durch einen konservativeren „Immobilienwert“ und begrenzten die Möglichkeit einer Bank, eine Bewertung über den mehrjährigen Durchschnitt der letzten Jahre hinaus nach oben anzupassen. Von dieser Regel gibt es eine bemerkenswerte Ausnahme: Dauerhafte Verbesserungen, die den Wert eindeutig erhöhen, dürfen diese Obergrenze durchaus durchbrechen — und die Verbesserung der Energieeffizienz wird dort ausdrücklich genannt.

Daraus folgt, dass der gesamte Mechanismus nach oben wirkt und nicht nach unten. Es gibt keine europäische Regel, die einer Bank vorschreibt, den Wert einer alten Wohnung zu mindern, nur weil sie alt ist.

Frankreich, wo es bereits geschieht

Frankreich liefert die klarste Vorschau, schlicht weil es früher gehandelt hat. Nach dem französischen Klimagesetz darf eine mit G bewertete Wohnung auf der nationalen Energieskala nicht mehr in einem neuen Mietvertrag vermietet werden, und das seit Januar 2025. Die Klasse F folgt 2028, die Klasse E im Jahr 2034. Rund 5,2 Millionen Wohnungen in Frankreich fallen in diesen Bereich (französische Regierung).

Die praktische Bedeutung liegt auf der Hand: Eine Wohnung verliert nicht ihre Wände, wenn sich die Regeln ändern, sondern ihre künftigen Mieter. Der Vermögenswert steht weiterhin an seinem Platz, die Einnahme daraus jedoch nicht mehr.

Auf die Verkaufspreise wirkt es dagegen weit langsamer und milder, als die alarmierte Version nahelegt. Ein schlecht bewertetes Haus wird üblicherweise einige Prozent unter einer vergleichbaren Immobilie mit durchschnittlicher Bewertung gehandelt, und in einzelnen Märkten fallen die Abstände größer aus.

Zypern: die sonnenverwöhnte Ecke der Union

Hier tritt Zypern ins Bild, und hier wird das Ganze wirklich interessant, denn diese Insel hat einen besonders unmittelbaren Bezug zur Energiefrage.

Zypern ist das wärmste Land der Europäischen Union, mit rund dreihundert Sonnentagen im Jahr und einem langen, heißen Sommer. Diese Sonne ist in erster Linie ein Aktivposten: Ihretwegen ziehen Menschen auf die Insel, und ihretwegen sind Solarboiler und Photovoltaikmodule auf zyprischen Dächern seit Jahrzehnten ein gewöhnlicher Anblick. Zugleich bedeutet sie aber auch, dass sich die Bilanz eines Gebäudes in der Praxis bemerkbar macht und nicht theoretisch bleibt. Auf Zypern ist die Kühlung die maßgebliche Last, und wie ein Haus gebaut wurde, zeigt sich jeden Sommer auf der Stromrechnung — auf eine Weise, die es in Berlin und Paris schlicht nicht gibt.

Über den größten Teil ihrer neueren Geschichte hat Zypern zudem seinen Brennstoff importiert. Dieses Bild ändert sich jedoch gerade vor unseren Augen: Seit 2011 wurden in zyprischen Gewässern zwischen 15 und 18 Billionen Kubikfuß Erdgas nachgewiesen, in den Feldern Aphrodite, Calypso, Cronos, Zeus, Glaucus und Pegasus, wobei die Explorations- und Förderlizenzen bei ExxonMobil, QatarEnergy, Eni, TotalEnergies, Chevron und Shell liegen. Die erste Gaslieferung aus Cronos wird Schätzungen zufolge Ende 2027 erwartet, die Mengen dürften in den Jahren danach wachsen. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag über das Gasfeld Cronos.

Nichts davon fließt bislang, und dennoch hat sich die Richtung bereits geändert: Eine Insel, die Energieimporteur war, positioniert sich als eigenständiger Versorgungspunkt im Süden Europas.

Der Teil, der Sie unmittelbar betrifft

Auch Zypern hat eine eigene Linie durch die Wohnungsfrage gezogen. Energetische Mindestanforderungen, darunter eine Dämmpflicht, traten 2007 in Kraft und galten für Bauanträge, die nach dem 21. Dezember jenes Jahres eingereicht wurden. Seit 2010 benötigt jedes Gebäude, das auf der Insel errichtet, verkauft oder vermietet wird, einen Energieausweis mit einer Bewertung von A bis H und einer Gültigkeit von zehn Jahren (Energieministerium Zyperns).

Alles, was vor dieser Linie entstand, wurde selbstverständlich ohne diese Pflicht gebaut, und ein nicht geringer Teil der Bestandswohnungen auf der Insel ist älter als sie: Einfachverglasung, wenig oder gar keine Dämmung und eine Planung, die von einer zu niedrig angesetzten Kühllast ausging. Genau diese Wohnungen kommen mit niedrigen Bewertungen auf den Markt.

Wenn also eine angenehme Bestandswohnung in einem Gebäude aus den neunziger Jahren zu einem bequemen Preis unterhalb des Neubaus angeboten wird, ist sie aus gutem Grund so bepreist. Der Abschlag ist kein Schnäppchen, sondern eine Sanierungsrechnung, die nur auf den passenden Menschen wartet.

Was ein Neubau auf Zypern bereits sein muss

Seit Ende 2020 muss jedes neue Gebäude auf der Insel ein Niedrigstenergiegebäude sein. Es handelt sich nicht um ein Marketingsiegel, sondern um den Baustandard selbst, und dahinter stehen konkrete Zahlen: Dämmwerte, Obergrenzen für Heizbedarf und Energieverbrauch sowie ein verpflichtender Mindestanteil aus erneuerbaren Quellen. Deshalb kommen in einer Neubauwohnung auf Zypern Dämmung, hochwertige Verglasung, solares Warmwasser und Photovoltaikanlagen serienmäßig und nicht als Aufpreisoption. So entstehen etwa Destiny Residence und Nova – Lane Residence, und sehen lässt sich das in all unseren Projekten in Larnaka.

Für einen Käufer ist die Bedeutung leise, aber nicht klein. Ein neues zyprisches Haus, in Larnaka oder anderswo auf der Insel, wartet weder auf eine Umsetzungsfrist noch auf einen nationalen Sanierungspfad oder eine Mindestschwelle, die die dortige Regierung noch nicht festgelegt hat, und steht damit bereits jetzt auf der richtigen Seite genau jener Linie, über die das übrige Europa gerade vor Gericht streitet. Es ist zudem günstiger im Betrieb, in einem Klima, in dem die Kühlung der beherrschende Kostenpunkt ist. Und wenn sich der Bestandsmarkt am Ende in energetisch konform und nicht konform sortiert, wie es auf dem französischen Mietmarkt bereits geschehen ist, findet es sich kraft seiner Bauweise in der höheren Einstufung wieder und nicht kraft einer Sanierung.

Mit anderen Worten: Während Europa dieses Jahrzehnt der Entscheidung widmet, was ein Gebäude sein muss, hat man auf Zypern bereits 2021 begonnen, genau so zu bauen.

Häufige Fragen

Mindern europäische Banken den Wert alter Wohnungen automatisch?

Nein. Es gibt keine europäische Regel, die einer Bank vorschreibt, den Wert einer Immobilie wegen ihres Alters zu mindern. Geändert hat sich im Januar 2025, dass Banken Sicherheiten nach den Eigenkapitalregeln CRR3 bewerten, die bei einer Anpassung nach oben konservativer sind. Die Behauptung eines automatischen Abzugs von 15% bis 25% bei älteren Immobilien trifft nicht zu.

Verpflichten mich die neuen Regeln, eine Wohnung auf Zypern zu sanieren?

Nicht unmittelbar und nicht in diesem Stadium. Die Regeln setzen nationale Ziele und keine Pflichten für einzelne Eigentümer, und jedes Land entscheidet selbst, wie es sie erreicht. Zypern hat, wie die übrigen 26 Staaten, die Gesetzgebung noch nicht abgeschlossen, die seine Bedingungen festlegen wird. Der Druck richtet sich auf den energetisch schwächsten Teil des Wohnungsbestands, praktisch also auf ältere Gebäude mit niedriger Energiebewertung.

Welche Energiebewertung hat eine Neubauwohnung auf Zypern?

Seit Ende 2020 muss jedes neue Gebäude auf Zypern nach dem nationalen Baustandard ein Niedrigstenergiegebäude sein. Das bedeutet festgelegte Dämmwerte, Obergrenzen für Heizbedarf und Energieverbrauch sowie einen verpflichtenden Mindestanteil an Energie aus erneuerbaren Quellen. Es ist eine gesetzliche Anforderung und keine wählbare Zusatzausstattung.

Sprechen Sie mit uns über Neubauchancen in Larnaka →