Новый европейский энергетический стандарт проводит черту через жильё континента: дома по одну её сторону в полном порядке, а домам по другую сторону предстоит счёт за ремонт. Стоит понимать, на какой стороне вы покупаете.

Автор: Global Ayalon Investments · чтение 5 минут

15 июля 2026 года Европейская комиссия сделала то, что делает крайне редко: она начала юридические процедуры против всех 27 стран Евросоюза, в один и тот же день и по одной и той же причине — ни одна из них не превратила новые энергетические правила для строительства в национальный закон к установленному сроку (Европейская комиссия).

На первый взгляд это звучит как очередная бюрократическая история, и отчасти так и есть. Вместе с тем опоздание касается только графика, а не направления, в котором движутся дела. В Европе здания потребляют больше энергии, чем что-либо другое, и именно правила, с принятием которых опаздывают все 27 правительств, определят, что произойдёт с самыми расточительными из них. Для того, кто рассматривает покупку квартиры на Кипре, это фактически вся история в миниатюре, потому что именно это отделяет старую вторичную квартиру от только что построенной новой.

Чего требуют новые правила

Сначала стоит прояснить, чего эти правила не делают: они не обесценивают старые здания директивным решением. Что они действительно делают — обязывают каждую страну улучшить, по заданному графику, здания с наихудшими показателями.

Применительно к жилым домам цель поставлена по всему национальному фонду: среднее потребление энергии должно снизиться минимум на 16% к 2030 году, и большая часть этого снижения должна прийтись на 43% зданий с наихудшими показателями.

Последнюю цифру стоит перечитать ещё раз, потому что она означает: почти половина жилых домов Европы — это ровно то, что новые правила и призваны исправить.

Что об этом думают банки

В последнее время среди инвесторов ходит слух, будто банки в Европе собираются автоматически срезать от 15% до 25% оценочной стоимости любого старого объекта. Этот слух не соответствует действительности, и сказать об этом стоит прямо, потому что он уже отпугнул людей от решений, избегать которых не было никакого смысла.

То, что изменилось на деле, гораздо тише. С января 2025 года банки в Европе оценивают недвижимость как залог по новой системе правил капитала — CRR3. Правила заменили открытую рыночную стоимость более консервативной «стоимостью объекта» и ограничили возможность банка пересматривать оценку вверх сверх многолетнего среднего значения последних лет. У этого правила есть одно заметное исключение: постоянные улучшения, однозначно повышающие стоимость объекта, всё же могут пробить этот потолок, и повышение энергоэффективности названо там прямо.

Отсюда следует, что весь механизм работает вверх, а не вниз. Нет никакого европейского правила, предписывающего банку снижать стоимость старой квартиры только потому, что она старая.

Франция, где это уже происходит

Франция даёт самый ясный предварительный показ — просто потому, что начала раньше. По французскому климатическому законодательству квартира с рейтингом G по национальной энергетической шкале больше не может сдаваться по новому договору, и так с января 2025 года. Рейтинг F присоединится в 2028 году, а рейтинг E — в 2034-м. Около 5,2 миллиона домов во Франции находятся в этом диапазоне (правительство Франции).

Практический смысл понятен: квартира не теряет своих стен, когда меняются правила, — она теряет будущих жильцов. Объект по-прежнему стоит на месте, а вот дохода от него уже нет.

На ценах продажи, напротив, влияние гораздо медленнее и мягче, чем предполагает паническая версия. Дом с низким рейтингом обычно торгуется на несколько процентов ниже сопоставимого объекта со средним рейтингом, а на отдельных рынках разрывы шире.

Кипр: залитый солнцем угол Евросоюза

Здесь в картину входит Кипр — место, где всё это становится по-настоящему интересным, потому что у этого острова особенно прямая связь с вопросом энергии.

Кипр — самая жаркая страна Евросоюза, около трёхсот солнечных дней в году и долгое жаркое лето. Это солнце в первую очередь актив: из-за него люди переезжают жить на остров, и благодаря ему солнечные водонагреватели и фотоэлектрические панели уже десятки лет остаются обычным зрелищем на кипрских крышах. Вместе с тем это означает и другое: характеристики здания ощущаются на практике, а не остаются теоретическими. На Кипре именно охлаждение определяет нагрузку, и то, как построен дом, каждое лето проявляется в счёте за электричество — так, как в Берлине и Париже просто не бывает.

На протяжении большей части своей современной истории Кипр к тому же импортировал топливо. Но эта картина меняется прямо на наших глазах: с 2011 года в кипрских водах обнаружено от 15 до 18 триллионов кубических футов природного газа на месторождениях «Афродита», «Калипсо», «Кронос», «Зевс», «Главкос» и «Пегас», а лицензии на разведку и добычу принадлежат ExxonMobil, QatarEnergy, Eni, TotalEnergies, Chevron и Shell. Первую подачу газа с «Кроноса» по оценкам ожидают в конце 2027 года, а объёмы, как предполагается, будут расти в последующие годы. Подробнее об этом можно прочитать в нашем материале о газовом месторождении «Кронос».

Ничего из этого пока не течёт, и тем не менее уже изменилось направление: остров, который был импортёром энергии, позиционирует себя как особую точку снабжения на юге Европы.

Часть, которая касается вас напрямую

Кипр тоже провёл собственную черту через жилищный вопрос. Минимальные энергетические требования, включая обязательное утепление, вступили в силу в 2007 году и распространились на заявки на планирование, поданные после 21 декабря того же года. С 2010 года каждое здание, которое строится, продаётся или сдаётся на острове, требует сертификата энергетических характеристик с рейтингом от A до H и сроком действия десять лет (Министерство энергетики Кипра).

Всё, что построено до этой черты, разумеется, строилось без такой обязанности, и немалая часть вторичного фонда на острове старше её: одинарное остекление, слабое утепление или его отсутствие и проект, исходивший из заниженной оценки тепловой нагрузки. Это ровно те квартиры, которые выходят на рынок с низкими рейтингами.

Поэтому, когда приятная вторичная квартира в доме девяностых годов предлагается по удобной цене, ниже новостройки, она оценена так по вполне понятной причине. Скидка — это не находка, а счёт за ремонт, который просто ждёт подходящего человека.

Какой обязана быть новостройка на Кипре

С конца 2020 года каждое новое здание на острове обязано быть зданием с почти нулевым потреблением энергии. Речь идёт не о маркетинговом значке, а о самом строительном стандарте, и за ним стоят реальные цифры: значения теплоизоляции, потолки по потребности в отоплении и потреблению энергии, а также обязательный минимум из возобновляемых источников. Именно поэтому в квартире от застройщика на Кипре утепление, высокоэффективное остекление, солнечная горячая вода и фотоэлектрические системы приходят по умолчанию, а не как надстройка, за которую платят отдельно. Так, например, строятся Destiny Residence и Nova – Lane Residence, и это можно увидеть во всех наших проектах в Ларнаке.

Для покупателя смысл этого тихий, но немаленький. Новый кипрский дом, в Ларнаке или в любом другом месте на острове, не ждёт ни срока переноса в национальное законодательство, ни национальной траектории ремонта, ни минимального порога, который правительство ещё не определило, и потому он уже сейчас находится на правильной стороне той самой черты, из-за которой вся остальная Европа судится. К тому же он дешевле в эксплуатации — в климате, где охлаждение является доминирующей статьёй расходов. А когда вторичный рынок в конце концов разделится на соответствующий и не соответствующий энергетическим требованиям, как это уже произошло на рынке аренды во Франции, такой дом окажется в высокой категории благодаря постройке, а не благодаря ремонту.

Иными словами: пока Европа посвящает это десятилетие решению вопроса о том, каким обязано быть здание, на Кипре уже начали строить именно так в 2021 году.

Частые вопросы

Снижают ли банки в Европе автоматически стоимость старых квартир?

Нет. Нет никакого европейского правила, предписывающего банку снижать стоимость объекта из-за его возраста. С января 2025 года изменилось то, что банки оценивают залог по правилам капитала CRR3, более консервативным в части пересмотра оценки вверх. Утверждение об автоматическом срезе от 15% до 25% по старым объектам не соответствует действительности.

Обяжут ли меня новые правила отремонтировать квартиру на Кипре?

Не напрямую и не на этом этапе. Правила устанавливают национальные цели, а не обязанности отдельных собственников, и каждая страна сама решает, как их достичь. Кипр, как и остальные 26 стран, ещё не завершил законодательство, которое определит его условия. Давление направлено на наименее эффективную часть жилищного фонда, то есть на практике — на старые здания с низким энергетическим рейтингом.

Какой энергетический рейтинг у квартиры от застройщика на Кипре?

С конца 2020 года каждое новое здание на Кипре обязано быть зданием с почти нулевым потреблением энергии согласно национальному строительному стандарту. Это означает заданные значения теплоизоляции, потолки по потребности в отоплении и потреблению энергии и обязательный минимум энергии из возобновляемых источников. Это требование закона, а не опциональная надстройка.

Поговорите с нами о возможностях в новостройках Ларнаки →