תקן אנרגטי אירופי חדש מותח קו לרוחב הדיור ביבשת: הבתים שבצד אחד שלו בסדר גמור, ואילו לבתים שבצידו השני מחכה חשבון שיפוץ. כדאי לדעת באיזה צד אתם קונים.
תקציר
- כללי האנרגיה החדשים של האיחוד האירופי מציבים את הבתים שאינם יעילים אנרגטית על הכוונת. כל 27 המדינות איחרו באימוץ הכללים, אבל הכיוון כבר נקבע.
- בקפריסין כל מבנה חדש חייב לעמוד בתקן אנרגטי מחמיר מאז סוף 2020, בעוד שחלק ניכר ממלאי הדירות הישנות באי נבנה עוד לפני שהייתה בכלל חובת בידוד.
- עבור רוכש בלרנקה, זה בדיוק ההבדל המעשי בין דירה שכבר עומדת בתקן לבין דירה שעלולה לגרור איתה שיפוץ.
ב-15 ביולי 2026 עשתה הנציבות האירופית משהו שהיא כמעט לא עושה: היא פתחה בהליכים משפטיים נגד כל 27 מדינות האיחוד, באותו יום ומאותה סיבה — אף אחת מהן לא הפכה את כללי האנרגיה החדשים לבנייה לחוק לאומי עד המועד שנקבע (הנציבות האירופית).
במבט ראשון זה נשמע כמו עוד סיפור של בירוקרטיה, ובמידה מסוימת זה אכן כך. יחד עם זאת, האיחור נוגע ללוח הזמנים בלבד ולא לכיוון שאליו הדברים הולכים. באירופה, מבנים צורכים יותר אנרגיה מכל דבר אחר, והכללים שכל 27 הממשלות מאחרות לאמץ הם אלה שיקבעו מה יקרה לבזבזנים שביניהם. עבור מי ששוקל רכישת דירה בקפריסין, זהו למעשה כל הסיפור בזעיר אנפין, משום שזה בדיוק מה שמפריד בין דירת יד שנייה ישנה לבין דירה חדשה שנבנתה זה עתה.
מה הכללים החדשים דורשים
ראשית כדאי להבהיר מה הכללים האלה אינם עושים: הם אינם מוחקים בצו את ערכם של בניינים ישנים. מה שהם כן עושים הוא לחייב כל מדינה לשפר, לפי לוח זמנים מוגדר, את המבנים בעלי הביצועים הגרועים ביותר שלה.
בכל הנוגע לבתי מגורים, היעד נקבע על פני כלל המלאי הלאומי: צריכת האנרגיה הממוצעת חייבת לרדת ב-16% לפחות עד 2030, ורוב הירידה הזו חייבת להגיע מ-43% המבנים בעלי הביצועים הגרועים ביותר.
כדאי לקרוא את המספר האחרון פעם נוספת, משום שהוא אומר שקרוב למחצית מבתי המגורים באירופה הם בדיוק מה שהכללים החדשים אמורים לתקן.
מה הבנקים חושבים על זה
בזמן האחרון מסתובבת בקרב משקיעים שמועה שלפיה הבנקים באירופה עומדים לגזור אוטומטית 15% עד 25% משווי השמאות של כל נכס ישן. השמועה הזו אינה נכונה, וכדאי לומר זאת במפורש, משום שהיא כבר הרתיעה אנשים מהחלטות שלא היה כל טעם להירתע מהן.
מה שהשתנה בפועל שקט הרבה יותר. מאז ינואר 2025 מעריכים הבנקים באירופה נכסי נדל"ן כבטוחה לפי מערכת כללי הון חדשה, CRR3. הכללים החליפו את שווי השוק הפתוח ב"שווי נכס" שמרני יותר, והגבילו את יכולתו של בנק לעדכן שמאות כלפי מעלה מעבר לממוצע הרב-שנתי של השנים האחרונות. לכלל הזה יש חריג אחד בולט: שיפורים קבועים שמעלים באופן חד-משמעי את שווי הנכס כן יכולים לפרוץ את התקרה, ושיפור היעילות האנרגטית מופיע שם במפורש.
מכאן שהמנגנון כולו פועל כלפי מעלה ולא כלפי מטה. אין שום כלל אירופי שמורה לבנק להפחית את שוויה של דירה ישנה רק משום שהיא ישנה.
מה שכן נכון לומר מורכב יותר: הביצועים האנרגטיים עברו מהערת שוליים בתיק השמאות למשהו שהבנק באמת מסתכל עליו. נכס שעומדת מולו חובת שיפוץ הוא נכס שנושא עמו עלות עתידית, ובנקים נוהגים לתמחר עלויות כאלה. אין כאן תספורת, אלא שאלה שמעתה ואילך תישאל. אצלנו זהו חלק מהליווי הבנקאי שניתן לרוכשים.
צרפת, שבה זה כבר קורה
צרפת מספקת את התצוגה המקדימה הברורה ביותר, פשוט משום שהיא הקדימה. לפי חקיקת האקלים הצרפתית, דירה המדורגת G בסולם האנרגטי הלאומי אינה ניתנת עוד להשכרה בחוזה חדש, וזאת מאז ינואר 2025. דירוג F יצטרף ב-2028, ודירוג E ב-2034. כ-5.2 מיליון בתים בצרפת נמצאים בטווח הזה (ממשלת צרפת).
המשמעות המעשית ברורה: דירה אינה מאבדת את הקירות שלה כשהכללים משתנים, אלא את הדיירים העתידיים שלה. הנכס עדיין עומד במקומו, אבל ההכנסה ממנו כבר לא.
על מחירי המכירה, לעומת זאת, ההשפעה איטית ומתונה בהרבה ממה שהגרסה המבוהלת מציעה. בית בדירוג נמוך נסחר בדרך כלל בכמה אחוזים מתחת לנכס מקביל בדירוג ממוצע, ובשווקים מסוימים הפערים רחבים יותר.
קפריסין: הפינה שטופת השמש של האיחוד
כאן נכנסת קפריסין לתמונה, והיא המקום שבו כל זה נעשה מעניין באמת, משום שלאי הזה יש זיקה ישירה במיוחד לשאלת האנרגיה.
קפריסין היא המדינה החמה ביותר באיחוד האירופי, עם כשלוש מאות ימי שמש בשנה וקיץ ארוך וחם. השמש הזו היא בראש ובראשונה נכס: בגללה אנשים עוברים לגור באי, ובזכותה דודי שמש ופאנלים סולאריים הם מראה שגרתי על גגות בקפריסין כבר עשרות שנים. עם זאת, משמעותה היא גם שהביצועים של מבנה מורגשים בפועל ואינם נשארים תיאורטיים. בקפריסין הקירור הוא העומס שקובע, והאופן שבו נבנה הבית מופיע בחשבון החשמל בכל קיץ, בצורה שבברלין ובפריז פשוט אינה קיימת.
לאורך רוב ההיסטוריה המודרנית שלה, קפריסין גם ייבאה את הדלק שלה. אלא שהתמונה הזו משתנה כעת לנגד עינינו: מאז 2011 אותרו במים הקפריסאיים בין 15 ל-18 טריליון רגל מעוקבת של גז טבעי במאגרים אפרודיטה, קליפסו, כרונוס, זאוס, גלאוקוס ופגסוס, כשזיכיונות החיפוש וההפקה נמצאים בידי ExxonMobil, QatarEnergy, Eni, TotalEnergies, Chevron ו-Shell. הזרמת הגז הראשונה מכרונוס צפויה לפי ההערכות בסוף 2027, והכמויות צפויות לגדול בשנים שלאחר מכן. תוכלו לקרוא עוד על הנושא בפוסט שלנו על שדה הגז "כרונוס".
שום דבר מזה עדיין אינו זורם, ואף על פי כן מה שכבר השתנה הוא הכיוון: אי שהיה יבואן אנרגיה ממצב את עצמו כנקודת אספקה ייחודית בדרום אירופה.
החלק שנוגע בכם ישירות
גם קפריסין מתחה קו משלה לרוחב נושא הדיור. דרישות אנרגיה מינימליות, ובהן חובת בידוד, נכנסו לתוקף ב-2007 וחלו על בקשות תכנון שהוגשו לאחר 21 בדצמבר של אותה שנה. מאז 2010, כל מבנה שנבנה, נמכר או מושכר באי טעון תעודת ביצועים אנרגטיים, בדירוג A עד H ובתוקף לעשר שנים (משרד האנרגיה הקפריסאי).
כל מה שנבנה לפני הקו הזה נבנה כמובן בלי החובה, וחלק לא מבוטל ממלאי היד השנייה באי ישן ממנו: זיגוג יחיד, בידוד מועט או היעדרו, ותכנון שהתבסס על הערכת חסר של עומס החום. אלה בדיוק הדירות שמגיעות לשוק בדירוגים הנמוכים.
לכן, כשדירת יד שנייה נעימה בבניין משנות התשעים מוצעת במחיר נח, מתחת לבנייה חדשה, היא מתומחרת כך מסיבה טובה. ההנחה אינה מציאה אלא חשבון שיפוץ שרק מחכה לאדם המתאים.
מה בנייה חדשה בקפריסין כבר חייבת להיות
מאז סוף 2020, כל מבנה חדש באי חייב להיות מבנה כמעט אפס-אנרגיה. אין מדובר בתו שיווקי אלא בתקן הבנייה עצמו, ויש מאחוריו מספרים ממשיים: ערכי בידוד, תקרות לביקוש חימום ולצריכת אנרגיה, ומינימום מחויב ממקורות מתחדשים. משום כך, בדירה מקבלן בקפריסין, בידוד, זיגוג בביצועים גבוהים, מים חמים סולאריים ומערכות פוטו-וולטאיות מגיעים כברירת מחדל ולא כשדרוג שמשלמים עליו בנפרד. כך למשל נבנים Destiny Residence ו-Nova – Lane Residence, ואפשר לראות זאת בכל הפרויקטים שלנו בלרנקה.
עבור רוכש, המשמעות שקטה אך אינה קטנה. בית קפריסאי חדש, בלרנקה או בכל מקום אחר באי, אינו ממתין למועד ההטמעה בחקיקה, למסלול השיפוץ הלאומי או לסף המינימלי שהממשלה טרם הגדירה, ולכן הוא נמצא כבר עכשיו בצד הנכון של אותו קו שכל שאר אירופה מתדיינת עליו בבית משפט. הוא גם זול יותר בהפעלה, באקלים שבו הקירור הוא ההוצאה הדומיננטית. וכששוק היד השנייה יסווג בסופו של דבר לתואם ולא-תואם אנרגטית, כפי שכבר קרה בשוק השכירות בצרפת, הוא ימצא את עצמו בסיווג הגבוה מכוח הבנייה ולא מכוח שיפוץ.
במילים אחרות, בעוד אירופה מקדישה את העשור הזה להכרעה מה בניין חייב להיות, בקפריסין כבר התחילו לבנות ככה ב-2021.
שאלות נפוצות
האם הבנקים באירופה מפחיתים אוטומטית את שוויין של דירות ישנות?
לא. אין שום כלל אירופי שמורה לבנק להפחית את שוויו של נכס בשל גילו. מה שהשתנה בינואר 2025 הוא שהבנקים מעריכים בטוחות לפי כללי ההון CRR3, השמרניים יותר בכל הנוגע לעדכון שמאות כלפי מעלה. הטענה על קיצוץ אוטומטי של 15% עד 25% בנכסים ישנים אינה נכונה.
האם הכללים החדשים יחייבו אותי לשפץ דירה בקפריסין?
לא באופן ישיר, ולא בשלב זה. הכללים קובעים יעדים לאומיים ולא חובות על בעלי נכסים בודדים, וכל מדינה מחליטה כיצד לעמוד בהם. קפריסין, כמו 26 המדינות האחרות, טרם השלימה את החקיקה שתקבע את התנאים שלה. הלחץ מופנה אל החלק הפחות יעיל של מלאי הדיור, כלומר בפועל אל מבנים ישנים בעלי דירוג אנרגטי נמוך.
איזה דירוג אנרגטי יש לדירה מקבלן בקפריסין?
מאז סוף 2020, כל מבנה חדש בקפריסין חייב להיות מבנה כמעט אפס-אנרגיה לפי תקן הבנייה הלאומי. משמעות הדבר היא ערכי בידוד מוגדרים, תקרות לביקוש חימום ולצריכת אנרגיה, ומינימום מחויב של אנרגיה ממקורות מתחדשים. זו דרישה חוקית ולא שדרוג אופציונלי.
דברו איתנו על הזדמנויות בבנייה חדשה בלרנקה ←
מקורות
- הנציבות האירופית — פתיחת הליכי הפרה נגד כל 27 מדינות האיחוד, 15 ביולי 2026, בעניין ההוראה המעודכנת לביצועים אנרגטיים של מבנים (EU) 2024/1275. המועד להטמעה בחקיקה: 29 במאי 2026. energy.ec.europa.eu
- ממשלת צרפת — Service-Public, לוח האיסורים על השכרה לפי דירוג אנרגטי במסגרת חוק האקלים והחוסן: דירוג G מינואר 2025, F מ-2028, E מ-2034. service-public.gouv.fr
- משרד האנרגיה, המסחר והתעשייה של קפריסין — ביצועים אנרגטיים של מבנים: משטר התעודות בדירוג A–H שבתוקף מאז 2010, וחובת מבנה כמעט אפס-אנרגיה לכל מבנה חדש מ-31 בדצמבר 2020. meci.gov.cy
מאמר זה הוא מידע כללי על התפתחויות רגולטוריות ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי. לוחות הזמנים המתוארים כאן תלויים בהטמעה בחקיקה לאומית ועשויים להשתנות. גלובל אילון השקעות מלווה רוכשים בהיבטים משפטיים, בנקאיים והגירתיים באמצעות אנשי מקצוע.